Annuitäten- oder Festdarlehen – welche Baufinanzierung lohnt sich mehr?

Blog Veröffentlicht am 19. Juni 2017 ● Martin Antic

Annuitäten- vs. Festdarlehen – Finanzierungs-Möglichkeiten für Immobilien im Vergleich

In Deutschland herrscht nach wie vor eine große Sehnsucht nach dem Eigenheim. Wie das statistische Bundesamt mitteilt, sind im vorherigen Jahr von den Ämtern 375.400 Baugenehmigungen für Wohnungen ausgestellt worden. Das waren fast 22 Prozent mehr als im Jahr zuvor. Gebaut wurden aber nur, einschließlich der Umbaumaßnahmen, 290.000 Wohnungen. In diesem Jahr rechnet die Bauindustrie mit bis zu 320.000 neuen Wohnungen. Dabei muss die Mehrheit der Käufer eine Baufinanzierung nutzen, um den Wunsch einer Eigentumswohnung in die Tat umzusetzen. Doch welche Art von Finanzierung ist am Ende die Richtige?

Wer die Eigentumswohnung nicht geschenkt bekommt oder locker bar bezahlt, wer also kaufen und finanzieren muss, der hat im Wesentlichen zwei Möglichkeiten: das Annuitätendarlehen und das Festdarlehen. Doch was unterscheidet diese beiden Alternativen und wann ist welche Art von Darlehen interessant?

Das Annuitätendarlehen – Standard im Bereich der Immobilienfinanzierung

Das Annuitätendarlehen gilt heute als der Standard in der Baufinanzierung, da ein Großteil aller Baukredite auf diese Weise konzipiert ist. Es zeichnet sich dadurch aus, dass es in gleichbleibenden Raten (Annuitäten) über die Laufzeit hinweg abgezahlt wird. Der Kreditnehmer muss also jeden Monat den gleichen Betrag bezahlen. In der Zusammensetzung der Rate finden jedoch jeden Monat Änderungen statt. Schließlich müssen immer nur Zinsen auf die jeweilige Restschuld entrichtet werden. Der folgende Tilgungsplan für einen Immobilienkredit über 50.000 Euro im ersten Jahr soll dies etwas näher demonstrieren:

Monat

Schuldenstand
Vormonat

Ratenzahlung
am Monatsende

davon
Zinsen / Gebühren

davon
Tilgung

Schuldenstand
am Monatsende

1

50.000,00

312,50

145,83

166,67

49.833,33

2

49.833,33

312,50

145,35

167,15

49.666,18

3

49.666,18

312,50

144,86

167,64

49.498,54

4

49.498,54

312,50

144,37

168,13

49.330,41

5

49.330,41

312,50

143,88

168,62

49.161,79

6

49.161,79

312,50

143,39

169,11

48.992,68

7

48.992,68

312,50

142,90

169,60

48.823,08

8

48.823,08

312,50

142,40

170,10

48.652,98

9

48.652,98

312,50

141,90

170,60

48.482,38

10

48.482,38

312,50

141,41

171,09

48.311,29

11

48.311,29

312,50

140,91

171,59

48.139,70

12

48.139,70

312,50

140,41

172,09

47.967,60

Tabelle 1: Beispielrechnung für ein Annuitätendarlehen im Immobilienbereich

Der Zinsanteil der Rate nimmt monatlich zu Gunsten des Tilgungsanteils ab. Somit lassen sich für das Annuitätendarlehen folgende Besonderheiten festhalten:

  Gleichbleibende Raten (gute Planbarkeit)
  Darlehen wird während der Laufzeit getilgt
  Zinsausgaben sinken mit jeder Rate

Das Festdarlehen – ein Sonderfall

Das Festdarlehen wird auch als endfälliges Darlehen bezeichnet, dass der Kreditnehmer während der Laufzeit lediglich die regelmäßigen Zinsausgaben zahlt. Die Kreditsumme selbst wird am Ende der Laufzeit in einer großen Schlussrate beglichen. Um die Darlehenssumme am Ende auch tatsächlich aufzubringen, schließt der Kreditnehmer zu Beginn eine Kapitallebensversicherung ab. Das dort angesparte und verzinste Kapital wird am Ende zur Begleichung der Baufinanzierung genutzt. Die Besonderheiten des Festdarlehens sehen also folgendermaßen aus:

  Niedrige Kreditrate während der Laufzeit (nur Zinszahlungen)
  Sehr hohe Schlussrate
  Höhere Zinskosten als bei einem Annuitätendarlehen
  Zusätzliche Kosten durch Einzahlung in eine Kapitallebensversicherung

Welche Alternative ist in welchem Fall sinnvoll?

Wer eine Baufinanzierung in Anspruch nehmen möchte, wird in den meisten Fällen mit einem Annuitätendarlehen konfrontiert. Diese Standardform eignet sich meistens auch besser, denn sie bringt zwei entscheidende Vorteile mit sich:

1. Bessere Planbarkeit
Der Kreditnehmer zahlt eine monatlich gleichbleibende Rate und tilgt gleichzeitig den Baukredit. Bei einem Festdarlehen wird zwar eine Lebensversicherung abgeschlossen, jedoch kann es immer Probleme mit den Fristen und dem Sparbetrag geben. Somit bringt das endfällige Darlehen deutlich mehr Planungsaufwand mit sich als das Annuitätendarlehen.

2. Geringere Zinskosten
Ein Annuitätendarlehen ist zinstechnisch deutlich günstiger, weil der Kreditnehmer ja bereits während der Laufzeit tilgt und die Zinsen immer nur für den Restbetrag berechnet werden. Ein kleines Beispiel soll dies zeigen:

Annuitätendarlehen

Endfälliges Darlehen

Kreditsumme

150.000 Euro

150.000 Euro

Anfängliche Tilgung

3%

0%

Zinsbindung

20 Jahre

20 Jahre

Zinssatz

3,50%

3,50%

Rate

875,00 Euro

437,50 Euro

Zinskosten

58.247,26 Euro

105.000 Euro

Tabelle 2: Vergleich der Zinskosten von Annuitätendarlehen und Festdarlehen

Da sich die Kreditsumme beim endfälligen Darlehen nicht verringert, verbleiben die Zinszahlungen über die gesamte Laufzeit hinweg auf dem gleichen Niveau. In diesem Beispiel werden für das endfällige Darlehen fast doppelt so hohe Zinskosten fällig wie für das Annuitätendarlehen.

Somit dürfte klar sein, dass ein Festdarlehen sich nur in den seltensten Situationen lohnt. Dies ist unter anderem dann der Fall, wenn durch die Zinszahlungen steuern gespart werden können. Somit eignet sich das Festdarlehen wenn überhaupt eher für Hausbesitzer, die ihre Immobilie vermieten.

Infografik zur Baufinanzierung
Infografik: Wichtige Aspekte zur Baufinanzierung, Quelle: wertpapierindex.de

Was ist bei einer Baufinanzierung wirklich wichtig?

Natürlich stellt sich auch ganz allgemein die Frage, was bei einem Wohnungsbaukredit besonders wichtig ist. Wer sich für ein Annuitätendarlehen entscheidet, sollte dabei auf eine ganze Reihe von Aspekten achten. Dazu gehören zum Beispiel:

1. Der Zinssatz
Der gebundene Sollzins ist das wichtigste Kostenmaß und wirkt sich gerade bei Baufinanzierungen mit langen Laufzeiten und hohen Kreditsummen stark aus. Schon wenige Zehntel-Prozentpunkte können unter dem Strich viel ausmachen.

2. Die Sollzinsbindung
Die Zinsbindung legt den Zeitraum fest, in denen der Zinssatz konstant bleibt. Im Gegenzug lässt sich das Darlehen in diesem Zeitraum auch nicht ohne Weiteres kündigen. Lange Zinsbindungsfristen lohnen sich vor allem bei niedrigen Zinsen, um sich die günstigen Konditionen möglichst lange zu sichern.

3. Das Eigenkapital
Das Eigenkapital hat unmittelbaren Einfluss auf die Höhe der Beleihung und wirkt sich somit auch auf den individuellen Zinssatz aus. Je mehr Eigenkapital ein Kreditnehmer aufbringen kann, desto günstiger wird am Ende seine Baufinanzierung ausfallen.

Fazit

Eine Baufinanzierung ist das größte Finanzierungsvorhaben, welches die meisten Menschen in ihrem Leben angehen. Dabei bestehen viele verschiedene Wahlmöglichkeiten, die alle einen Einfluss auf die Kosten und die Durchführbarkeit der Finanzierung haben. In den meisten Fällen ist das Annuitätendarlehen die bessere Wahl. Wer zudem noch auf einen möglichst günstigen Zinssatz sowie eine passende Zinsbindung achtet und genug Eigenkapital aufbringen kann, wird die eigene Baufinanzierung auf einem möglichst günstigen Weg absolvieren können.
 

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